Des croissances à deux chiffres
3.420 : c’est le nombre d’espaces de coworking (espaces partagés en français) dans les 100 plus grandes villes de France selon la plateforme de location de bureaux Ubiq (ex-Bureaux à partager). C’est 23 % de mieux qu’en 2021 et 100% de plus qu’en 2019, avant le Covid. Ils sont plus nombreux, mais ils sont aussi plus utilisés qu’avant : leur taux d’occupation est passé de 88%, fin 2019, à… 91 % aujourd’hui. Le marché ne représente encore que 2% des surfaces (environ 900.000 m²) , mais sa croissance est à deux chiffres (15% en 2022, 15% prévus en 2023) et « d’ici à dix ans, il devrait représenter près de 20 % des bureaux européens « , prévoit une étude du conseil en immobilier d’entreprise Savills.
L’étude UbiqData sur les sites de coworking dans les 100 plus grandes villes de France
Dans la capitale, depuis six mois, les ouvertures se multiplient : WeWork, sur 7.300 m², avenue Trudaine. IWG (Industrious) sur la même surface rue du Colisée, Morning, rue de Trévise, Deskeo rue de Courcelles. Le marché se segmente de plus en plus, avec des Coworking étoilés, comme Gustave Collection, qui après une ouverture sur 2.000 m² (entièrement louée) rue de la Paix ouvre deux nouvelles adresses Avenue de l’Opéra et rue de la Paix. Son offre se veut très haut de gamme : restaurant avec un chef étoilé aux fourneaux, room service et services personnels comme un spa, un hammam, un barbier, une manucure et une conciergerie.
Hors des sentiers (re)battus
Cette année, une quinzaine d’ouvertures significatives sont programmées. Mais plus forcément là où on les attendait : le centre de Paris, ce qu’on appelle le Quartier central des Affaires, le QCA (8e, 9e, 16e, 17e, 1er et 2e arrondissements), semble avoir fait le plein, et les opérateurs commencer à essaimer autour. Certains passent même le périphérique, voire lorgnent sur des villes en régions. C’est qu’entretemps, les entreprises ont adapté leur politique immobilière à leurs besoins. Le télétravail a explosé, rendant des mètres carrés inutiles et… couteux. Les conférences en distanciel ont aussi changé notre façon de travailler : les commerciaux rentrent moins souvent au bureau, travaillent depuis leur hôtel ou des tiers-lieux adaptés. Et tout le monde apprécie. Les salariés sont 70% à plébisciter le télétravail, comme le montre la dernière étude sur les travailleurs en France de CBRE. Les entreprises reconfigurent leurs besoins, allant même jusqu’à opter pour des bureaux opérés : Wellio, la filiale de la foncière Covivio leur propose ainsi de leur aménager et de leur gérer des immeubles entiers, en ajustant les surfaces en fonction des besoins.
Consulter l’étude vivre, travailler et consommer dans le futur
Les propriétaires à la manoeuvre
A la Défense, où les locaux vides proposés à des loyers très abordables ne manquent pourtant pas, il y a plus de 70.000 m² de bureaux en coworking, affichant des taux de remplissage supérieurs à 75%, preuve que la souplesse proposée est un argument plus convaincant que les mesures d’accompagnement (des gratuités de loyers allant jusqu’à une quarantaine de mois sur des baux de 9 ans) proposés par les propriétaires traditionnels. Car ceux-ci, eux aussi, s’interrogent : pourquoi ne pas proposer en coworking une partie de leur parc? Surtout si leurs locataires en place ont réduit leurs besoins et renâclent à continuer de payer jusqu’à la fin du bail pour des locaux désormais trop grands ? La réponse, on la trouve par exemple chez Icade, avec Imagin’Office, qui dispose déjà d’une dizaine d’espaces dédiés, reconfigurés à partir d’immeubles qui étaient jusqu’alors loués de façon traditionnelle. La foncière SFL le fait aussi dans son nouvel immeuble Biome dans le XVème, et prévoit, selon son directeur général Dimitri Boulte, d’intégrer la possibilité d’un espace de coworking « dans toutes les opérations » futures.
Pour Christophe Buckart, directeur général d’IWG (Regus, Industrious, Spaces…), son groupe » ouvre deux centres nouveaux par mois et en compte près de 1000 dans le monde ».
Les SCPI s’y mettent aussi
On en trouve aussi, et c’est une nouveauté, du coté de certains gestionnaires de SCPI. Les Sociétés civiles de placement immobilier (qui gèrent un patrimoine qui appartient à des épargnants particuliers, auxquels les SCPI reversent les loyers) disposent en effet d’un patrimoine très éclaté, et de locataires qui ont souvent « réduit la voilure » sur les surfaces louées. Périal vient de lancer Factories, une offre en partenariat avec IWG (Regus, Spaces, HQ, Factories…). Deux espaces ont déjà été créés, et au total une dizaine devraient voir le jour cette année. Dans des secteurs assez innovants. Les deux premiers sont au Bourget et à Malakoff, les autres devraient être implantés en périphérie parisienne et dans villes de France. Et pas forcément les plus grandes…
« Nous visons des sites de 1.000 à 1.500 m 2 dans des villes moyennes comme Brest, Clermont-Ferrand et Carquefou », précise Christophe Burckart, directeur général France d’IWG, qui veut accélérer son déploiement en régions. Il faut être pragmatique, explique Eric Cosserat, le président de Périal : « nous gérons 1,5 million de m², occupés par 1.500 entreprises locataires dans toute la France. Nous sommes, comme tout le monde, en discussion avec nos locataires, qui réclament plus de souplesse dans la gestion de leurs locaux. C’est ce que nous leur offrons en créant des surfaces complémentaires là où nous avons déjà des locaux existants et en surplus. »
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