Pour répondre aux besoins des entrepreneurs, entreprises et freelances, Work and Sleep (marque du Groupe WS) réinvente les espaces de travail traditionnels en proposant des bureaux tout équipés confortables et calmes, pour travailler en toute sérénité. Raphaël Madar, directeur général de Work and Sleep, nous parle de leur approche.
Comment l’évolution des modes de travail a-t-elle impacté l’immobilier d’entreprise ?
C’est un marché qui s’est structuré au cours des années 90 avec des quartiers dédiés, comme à La Défense ou dans certaines zones à Paris intra-muros, des grandes surfaces et des standards de qualité qui se sont accrus. En parallèle du développement de l’open-space, une première grande mutation en termes a été l’arrivée des espaces de coworking, qui ont donné plus de flexibilité et de souplesse aux entreprises qui n’avaient pas la visibilité pour s’engager en louant leurs propres bureaux, d’autant plus avec le fonctionnement rigide des baux « 3 6 9 ». Le coworking séduisait aussi les plus petites structures qui y voyaient à la fois un aspect pratique et un vecteur d’émulation collective. Cela a constitué une première réponse au niveau de l’offre d’espaces de bureaux mis à disposition des entreprises et des particuliers.
S’est ajoutée à cela la crise sanitaire, qui a entraîné une adoption à marche forcée des outils digitaux et une démocratisation du travail à distance, ce qui a décomplexé les entreprises sur le fait de réduire leur surface de bureaux. On a donc observé une chute assez brutale du nombre de mètres carrés de bureaux. À Paris intramuros, il y a aujourd’hui un taux de vacance de 6,9%, et cela monte à 10,8% à l’échelle de l’Île-de-France. C’est donc un phénomène considérable : c’est près de 6 millions de mètres carrés de surfaces de bureaux qui sont aujourd’hui inoccupés.
Quels sont les enjeux induits par cette vacance ?
Au-delà de la vacance des espaces de bureaux et donc de l’inutilisation de précieuses surfaces, cela impacte les quartiers où ils sont implantés, car les commerçants souffrent d’un dynamisme moindre, lié à l’absence de travailleurs. Se pose donc la question de comment donner une seconde vie à ces surfaces. Quand nous avons créée Work and Sleep il y a dix ans, nous avions identifié une opportunité d’offrir un nouveau service. Aujourd’hui, c’est devenu un besoin presque vital pour les villes, compte tenu du volume de bureaux inoccupés : il y a un enjeu fort de trouver de nouvelles fonctions à ces surfaces de bureaux, afin de redynamiser ces quartiers.
De ce point de vue, le champ des possibles est très vaste : la priorité se porte évidemment sur le logement, mais tous les immeubles ne se prêtent pas à cette transformation, notamment du fait des configurations et des réglementations qui diffèrent. Surtout, il y a des problématiques de coûts de transformation, qui parfois découragent certaines opérations de cette nature. Nous proposons une solution parmi d’autres qui ne s’opposent pas mais qui se complètent pour répondre à un enjeu majeur.
En quoi Work and Sleep vient répondre aux nouvelles attentes en termes d’espaces de travail ?
Comme beaucoup d’évolutions, on passe parfois d’un extrême à l’autre, et c’est cette bascule que l’on a connue concernant l’open-space ou le coworking. Au départ, cela a répondu à certaines attentes formulées par les entreprises en termes de partage d’information, de fluidité des échanges, d’horizontalisation des rapports hiérarchiques. Cette transformation a fait que les espaces se sont ouverts, et cela a permis une densification des espaces de bureaux. Mais cela a basculé dans un autre excès, avec des problématiques de concentration, de calme et de relations sociales, liées au fait de partager un espace avec autant de personnes.
C’est sur cet enjeu que s’est créé Work and Sleep en 2016, avec la volonté de trouver un équilibre et de répondre aux attentes des utilisateurs en termes de confort. Nous voulons offrir le meilleur des deux mondes. Si cela semble désormais banal d’avoir une douche dans ses bureaux, cela l’était moins il y a 10 ans. L’espace cuisine est également devenu central au niveau de la convivialité et des échanges, et a remplacé la simple machine à café. Work and Sleep a ajouté un autre élément de confort – un lit d’appoint, qui permet aux collaborateurs de se reposer. L’objectif est de redonner au travailleur un espace de travail personnel calme et apaisé, car toutes les tâches ne se prêtent pas nécessairement au fait d’être dans des espaces ouverts, sans se priver du confort des équipements d’un bureau « traditionnels ».
Le coworking présente également une problématique plus sociale : ces espaces ne sont pas accessibles au plus grand nombre, et souvent réservés à des start-up bien financées ou des sociétés établies qui souhaitent externaliser et déléguer leur fonctionnement général. À Paris, certains loyers de bureaux dépassent 1000€ du mètre carré par an. Un des postulats de Work and Sleep est justement la démocratisation du cœur de ville : nous voulons permettre à des sociétés en création, des freelances, ou des TPE, d’accéder à des espaces de travail équipés et accessibles.
Comment résumeriez-vous l’offre de Work and Sleep ?
Work and Sleep est la combinaison d’un bureau privatif avec tout l’équipement et le confort d’une structure traditionnelle : un bureau à titre principal, une salle d’eau, une kitchenette, une bonne connectivité etc… et nous allons plus loin avec un lit d’appoint, pour offrir dans une seule unité d’espace une mixité d’usages.
En résumé c’est le bureau conçu pour répondre à l’ensemble des attentes possibles des travailleurs : un bureau privatif pour avoir le calme et la confidentialité, mais également une douche pour pouvoir faire du sport entre midi et deux, et un lit pour pouvoir se reposer. Par exemple, pour un avocat venant pour une audience, qui pourra la préparer, se reposer et s’y rendre directement. C’est le tout-en-un, qui adapte le concept de mixité fonctionnelle au sein d’un bureau.
Quelle évolution a connu Work and Sleep en près de 10 ans de développement ?
Notre proposition n’a pas vraiment évolué mais nous l’avons enrichie. Work and Sleep compte aujourd’hui 51 adresses dans Paris. Nous sommes restés concentrés sur notre ambition de départ, offrir un lieu équipé et accessible en cœur de ville, et nous avons petit à petit amélioré nos espaces, en termes d’aménagement, d’équipements et d’isolation acoustique notamment. Nous avons par exemple développé un système de bureau escamotable en lit, qui permet de profiter de l’espace tout en pouvant s’adapter à tous les usages.
La société s’est développée avec le soutien d’investisseurs, puis en 2020, nous avons accueilli l’État via la BPI et en 2021 le Crédit Agricole Île-de-France, ce qui a permis de poursuivre la trajectoire de développement de la société.
📰 Cet article est extrait de notre revue de presse dédiée au coworking à Paris. Notre objectif à travers cette veille éditoriale est de vous informer, inspirer et guider dans l’univers en constante évolution des espaces de travail partagés dans la capitale. Chaque publication sélectionnée met en lumière les nouvelles tendances du travail collaboratif, les lieux innovants de coworking, et les solutions flexibles pensées pour les salariés nomades, freelances, startups et entrepreneurs parisiens. Nous analysons les atouts de ces espaces : localisation, services, accessibilité, ambiance et rapport qualité-prix, afin de vous aider à faire le bon choix de coworking à Paris selon votre profil et vos besoins. 👉 Cette démarche s’inscrit dans notre volonté de promouvoir un travail agile, connecté et humain, au cœur d’un écosystème urbain dynamique. Restez connectés pour découvrir nos prochains articles sur les meilleurs tiers-lieux, bureaux à la journée et espaces de coworking à Paris intra-muros et en Île-de-France. 🔎 Recherchez-vous un espace de travail flexible ? Explorez toutes nos ressources sur la location de bureaux partagés et le coworking à Paris.