Des postes de travail qui restent vides plusieurs jours d’affilée, des plateaux entiers qui ne sont fréquentés que quelques heures par semaine, des salles de réunion réservées mais jamais utilisées… L’émergence du télétravail et du flex office ces dernières années a transformé l’occupation traditionnelle des bureaux. C’est le constat d’une analyse conjointe réalisée par le conseil en immobilier d’entreprise Knight Frank et le spécialiste de la collecte et l’analyse de données Z#bre : à partir de cas réels grâce à des capteurs intelligents, elle établit que le taux d’occupation réel moyen des bureaux du lundi au vendredi serait de 40 %, avec des pics les mardis et jeudis pouvant aller jusqu’à 90 %.
Ce qui fait apparaître une « vacance invisible » liée aux usages des bâtiments, non quantifiée dans les baux, mais pouvant devenir un gisement d’optimisation tant pour les locataires que les propriétaires. « Tous doivent s’engager dans une nouvelle réflexion pour démultiplier la valeur de leurs surfaces, estime Magali Marton, directrice études et recherche de Knight Frank. Cela demande de parvenir à une connaissance très fine des usages réels, et pas seulement déclaratifs, pour obtenir des éléments de mesure objectifs qui vont permettre aux locataires de trouver des bureaux plus efficients, sans forcément réduire leurs surfaces, et aux investisseurs d’améliorer leurs rendements. »
A l’instar de l’immobilier commercial qui analyse notamment les flux de circulation et optimise la gestion des espaces, les bureaux peuvent améliorer leurs aménagements et choisir des services adaptés. « Cela permet de créer un triple bénéfice, économique, énergétique (jusqu’à 30 % d’économies sur les consommations de chauffage, ventilation et climatisation) et organisationnel, souligne Nicolas Vauguier, directeur des partenariats à Z#bre. Cette analyse peut également permettre de faire émerger des usages supplémentaires au sein des immeubles, comme des surfaces de commerce ou de coworking. »
Un questionnement crucial alors que, au deuxième trimestre 2025, en Ile-de-France, selon Immostat, l’offre immédiate de bureaux a atteint 5,99 millions de mètres carrés, en hausse de 20 % par rapport à un an auparavant. A noter qu’avant la chute du gouvernement Bayrou, deux rapports avaient été remis à la ministre du Logement visant à « structurer une véritable industrie de la transformation » des bureaux vacants en logements. L’immobilier de bureau n’a pas fini de se remettre en question…
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