Bien sûr, Paris n’a pas à son programme de reconversions hôtelières aussi prestigieuses que Londres. La capitale britannique vient par exemple d’accueillir un luxueux Six Senses qui revisite l’ancien grand magasin Whiteley’s après avoir vu, il y a quelque temps, un Raffles prendre place au sein de l’emblématique Old War Office, le camp de base du ministère de la Guerre britannique pendant la première moitié du XXe siècle. Demain, ou plutôt dans quelques mois, ce sera au tour d’un nouveau joyau de la couronne de s’offrir un futur hôtelier, l’Admiralty Arch, la résidence des personnalités de l’amirauté britannique située en face du palais de Buckingham, en passe d’être reconvertie en un prestigieux hôtel Waldorf Astoria, du groupe Hilton.
Las… A Paris, pour les amateurs de lieux uniques, les ors de l’Elysée ou de Matignon resteront sans doute inaccessibles aux voyageurs, quand les Galeries Lafayette ne sont pas près d’être sur la liste de leurs pied-à-terre. Mais qui sait, peut-être un jour… Dans le cadre de sa transformation, le BHV ne devrait-il pas intégrer un hôtel lifestyle dans ses derniers étages ? Quant à l’ancien siège de l’état-major des Armées, dans le VIIe arrondissement, il servira à coup sûr de QG parisien au groupe de luxe Maybourne, pour un hôtel de 101 chambres attendu l’an prochain.
Mais, plus qu’à la métamorphose de hauts lieux, l’heure est surtout au recyclage dans l’hôtellerie parisienne. Un immeuble de bureaux en fin de cycle, un parking ou un garage délaissé à l’heure où la voiture n’est plus la bienvenue : pourquoi ne pas en faire un hôtel ? C’est à cette conclusion qu’en arrivent de nombreux acteurs. Depuis quelque temps déjà, mais plus encore aujourd’hui, réinventer des bureaux en hôtels est une formule payante.
Edgar Suites s’en est par exemple fait une spécialité avec ses apparthôtels lifestyle revisitant ici le siège de la marque de vêtements Caroll près de la porte de Versailles, là des bureaux à Montrouge ou à Levallois. De la même façon, la société de gestion Kerria reconvertira d’ici l’an prochain un immeuble de la Caisse nationale de l’Assurance Maladie idéalement situé, face au bassin de l’Arsenal à la Bastille, en « smart hôtel » de 96 chambres. Autre manifestation de cette tendance dans le XVe arrondissement, le groupe immobilier Spirit offre une nouvelle vie à ce qui fut autrefois un bâtiment industriel, à ses débuts en 1916, puis les bureaux d’un ministère dans les années 1980, avant de prochainement devenir une résidence Appart’City Collection.
Que faire d’immeubles professionnels devenus obsolètes ? Au milieu de la dernière décennie, Covivio avait une réponse quasi toute trouvée : les transformer en logements. Elle est différente aujourd’hui. L’investisseur va consacrer 400 millions d’euros à la conversion de bureaux en hôtels, essentiellement à Paris, en plus d’un projet en Italie. « Nous avons des actifs à faire évoluer pour les adapter aux tendances du moment, explique Sébastien de Courtivron, DG adjoint de Covivio Hotels. On ne regardait sans doute pas suffisamment cette option auparavant. Parce que ce n’était pas dans notre stratégie, mais aussi parce qu’il n’y avait pas eu le mouvement qu’on a connu ces cinq dernières années dans l’immobilier de bureaux ».
Depuis le Covid, le secteur traverse en effet une période chaotique. Selon Cushman & Wakefield, le marché des bureaux en Île-de-France a atteint un point bas historique l’an dernier, avec une demande en baisse de 9% par rapport à 2024 et inférieure de 15% à la moyenne des cinq dernières années. Alors qu’en parallèle, l’offre de mètres carrés est toujours en hausse, portant le taux de vacance francilien à 10,7%. Dans son document de référence annuel, Covivio note cependant « des signaux positifs » en 2026, « soutenus par de nombreuses grandes entreprises qui mettent en œuvre des politiques renforçant la tendance au retour au bureau ». Une tendance qui devrait voir la demande placée croître d’environ +5% dans le Grand Paris cette année.
Néanmoins, ces turbulences expliquent en partie la volonté de Covivio de rééquilibrer son portefeuille. Le groupe immobilier, dont le patrimoine de 24 milliards est constitué de bureaux pour moitié, complété par 30% de résidentiel en Allemagne et par 20 % d’hôtels en France et dans les métropoles européennes, entend atteindre une part égale entre les trois d’ici cinq ans.
Dans le cadre de ce rééquilibrage, en parallèle de l’acquisition de nouveaux portefeuilles d’établissements comme récemment à Milan, Covivio va donc s’appuyer sur la reconversion de certains de ses immeubles de bureaux avec quatre projets d’hôtels en cours, l’un à Boulogne et les trois autres à Paris. Attendus à l’horizon 2028-2029, ces projets aboutiront à un établissement de 130 chambres à Boulogne, sans doute confié à une grande chaîne hôtelière, mais aussi à une auberge de jeunesse de nouvelle génération près de la Butte aux Cailles, ce concept se prêtant à cet emplacement, ou encore à un hôtel haut de gamme de 145 chambres à la lisière du IVe et du XIe arrondissement.
Le plus important de tous ces projets est situé près du boulevard Raspail et de la gare Montparnasse, rue Campagne Première. A savoir, un ancien immeuble précédemment loué à Orange. Si sa reconduction en bureaux a été envisagée, le lieu s’apprête à accueillir un nouveau concept hôtelier : Mix. Apparu à Bruxelles avec la transformation d’un immeuble de bureaux emblématique, la Royale Belge, ce concept s’appuie sur un habile mélange des genres. C’est-à-dire un hôtel de 180 chambres, assorti d’un immense club de sport – sur adhésion – avec piscines intérieure et extérieure, cours de fitness et tout le matériel dernier cri, le tout étant complété par de vastes espaces pour des réunions ou des séminaires agrémentés des activités de team building sportives offertes par l’hôtel.
C’est le même « Mix » qui est attendu à Paris. Repensé par l’architecte Dominique Perrault et le designer Lionel Jadot, l’immeuble va héberger un hôtel quatre étoiles composé de 106 chambres avec terrasse ou loggia et assorti d’un espace de coworking et d’un club de sport d’environ 5 000 m² avec des espaces de cours collectifs, un centre wellness et une piscine olympique. Et, pour couronner le tout, d’un rooftop avec vue sur la capitale.
Cet établissement sera-t-il le premier à déployer ce concept à Paris ? Selon l’état d’avancement des travaux, le Mix Raspail pourrait être doublé sur la ligne par un autre projet, celui du Mix Montmartre, lui aussi prévu à l’horizon 2028-2029. Là aussi, cette adresse en préparation associera un hôtel haut de gamme et lifestyle, un vaste club de sport et des espaces de coworking et de restauration. Mais il repose sur des bases différentes. Ce projet illustre en effet un autre mode de reconversion porteur : celle de garage ou de parking en hôtel.
Le groupe Gallia s’en est fait une marque de fabrique en quelque sorte, que ce soit avec un parking à Pantin devenu un établissement Tribe, du groupe Accor, ou avec l’hôtel La Fondation, dans le XVIIe arrondissement, issu de la transformation d’un immeuble de bureaux et d’un parking adjacent en hôtel lifestyle cinq étoiles, accompagné d’un club de sport. Une voie que le groupe Galia va poursuivre pour donner naissance au Mix Montmartre, en compagnie du Groupe Terrot.
La société d’investissement commune aux deux groupes, Foncière Concorde, a fait l’acquisition du garage Lamarck, construit dans les années 1920, puis devenue une concession automobile au début des années 1990. Un rez-de-chaussée et un rez-de-jardin, quatre niveaux ponctués par un toit-terrasse avec piscine : cet îlot urbain de 13 500 m² va être restructuré avec le concours de DATA Architectes pour accueillir le Mix Montmartre, ces 128 chambres et tout ce qui fera l’animation du lieu. Le tout en conservant une part significative de l’ossature d’origine, dans une logique de transformation bas carbone.
« Le Mix Hotel, avec ses équipements sportifs et ses salles de réunion, aura naturellement une forte vocation MICE, explique Samuel Gelrubin, président du directoire du Groupe Terrot. Mais la dimension événementielle sera aussi importante pour un autre de nos projets d’hôtels, rue Archereau, avec un rooftop qui se prêtera tout à fait à des cocktails, after-works et autres événements ». Voisin de la célèbre école de théâtre Cours Florent, cet hôtel hybride, au concept fait pour une clientèle jeune, s’inscrit dans la lignée des autres, étant le fruit de la démolition-reconstruction d’un parking s’élevant sur cinq niveaux.
Volonté politique alors que la mairie de Paris a supprimé près de 25 000 places de stationnement en surface, volonté du public alors que les foyers sont de moins en moins motorisés : tout concourt à offrir des belles places de parking aux hôteliers, et partant à leurs clients voyageurs. Foncière Concorde a d’ailleurs amorcé un autre projet avec la reprise d’un ancien garage rue Boulanger, dans le Xe arrondissement. De quoi donner des idées à Effia ou Indigo si, un jour, l’envie les prenait de faire évoluer certains de leurs parkings moins attractifs ? Après tout, Hotel Indigo, ça sonnerait bien comme enseigne. Mais la place est déjà prise par le groupe IHG…
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